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Investir dans l’immobilier avec une somme modeste
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Au lieu d'acheter un bien immobilier en direct, vous pouvez acquérir des parts ou des actions de sociétés investissant dans l'immobilier. C’est ce que l’on appelle la pierre-papier : un ensemble de placements intéressants sans contrainte de gestion ! |
La SCPI permet d’investir sur le marché immobilier tout en évitant les soucis de gestion habituels de l’investissement locatif.
Il existe 3 catégories de SCPI : |
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les SCPI de rendement visent la rentabilité de l'investissement. Elles répondent précisément à un objectif de placement en vue de la retraite, |
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les SCPI de plus-values s’orientent vers des biens, bureaux ou logements ayant un fort potentiel de revalorisation. Elles sont surtout recherchées pour leur intérêt fiscal immédiat. En cas de déficit d’exploitation (provoqué par des travaux, par exemple), ce dernier est réparti entre les porteurs de parts qui ont droit de l’imputer sur leurs revenus fonciers, |
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les SCPI fiscales, parmi lesquelles figurent les SCPI Robien, visent l’investissement locatif neuf ou rénové. Elles donnent droit à un crédit d’impôt intéressant mais présentent un intérêt significatif uniquement si vous êtes soumis aux tranches marginales d’imposition sur le revenu de 30 % et au-delà. |
| Plusieurs bonnes raisons d’investir dans des parts de SCPI : |
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Même avec un capital modeste (de 500 à 1 000 €), l’accès au marché immobilier locatif est possible. |
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Les biens sont sélectionnés par des experts et leur gestion peut aussi leur être déléguée. |
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Les loyers encaissés par la SCPI vous permettent de percevoir des revenus réguliers. En effet, les SCPI ont l'obligation de distribuer au moins 85 % de leurs revenus nets et une partie de leurs plus-values : plus de 85 % pour les FPI (Fonds de Placement Immobilier) et plus de 50 % pour les SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable). |
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Le risque est maîtrisé grâce à la mutualisation des loyers encaissés. Les travaux de rénovation d’un immeuble sont, par ailleurs, financés par le fonds de roulement existant et n’affectent pas les dividendes versés. |
| Attention toutefois aux frais d’entrée et de gestion allant de 2 à 5 % en moyenne. Par ailleurs, il existe un risque dit "de liquidité" qui ne garantit pas que la revente des parts s'effectue au prix souhaité et à la date souhaitée. Ainsi, la revente pourrait s'avérer difficile et le prix de vente être inférieur à la valeur des actifs. |
| Les SCPI devraient progressivement céder la place aux OPCI. Ces derniers présentent d’autres avantages. |
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Un panel d’investissement plus large : les OPCI sont composés d’au minimum de 60 % d’actifs immobiliers (bureaux et surfaces commerciales), de 0 à 30 % d’actifs non immobiliers (actions, obligations…) et de 10 % minimum d’actifs liquides (destiné à réduire le risque de liquidité, présent dans les SCPI). |
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Une fiscalité plus souple : les actions de SPPICAV bénéficient du régime fiscal attractif des OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières). Les plus-values générées sont exonérées d’impôts en deçà de 25 000 € de cessions de titres en 2008. Au-delà de ce montant, le taux d’imposition passe à 29 %. |
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La transmission des parts d’OPCI est facilitée : si vous voulez faire don de vos parts d’OPCI à vos enfants, vous n’avez plus besoin de passer devant le notaire comme cela était le cas avec les SCPI. Vous devez juste remplir une déclaration auprès des services fiscaux. |
| Cependant, gardez à l’esprit que les OPCI requièrent une certaine prise de risque. |
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La valeur liquidative de l’OPCI suit les évolutions du marché de l’immobilier. |
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La possibilité offerte aux gérants d’investir sur des supports élargis peut participer à l’augmentation de la performance tout comme du risque. |
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Souvent opposés, la Bourse et l'immobilier ont, en réalité, réussi un mariage de raison. En effet, certaines sociétés cotées, les foncières, ont pour objet le développement, la possession et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
Elles permettent ainsi d'être exposés aux cycles économiques du marché immobilier tout en profitant de la liquidité des titres cotés. Dans certains pays, comme en France avec les SIICs, ces sociétés bénéficient de la transparence fiscale sous réserve de distribuer une très grande partie de leurs bénéfices courants sous forme de dividendes.
Elles s'avèrent être des placements performants sur le long terme, notamment en vue de la retraite, avec un profil de risque plus élevé, lié notamment au niveau d’endettement des sociétés et aux évolutions des marchés boursiers. Ainsi, elles ont été récemment impactées par les conséquences indirectes de la crise financière et immobilière liée aux subprimes.
Comme n'importe quelle action, celles des SIIC peuvent être logées dans les dispositifs habituels de conservation des titres d'entreprises : |
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le compte titres est tenu par les intermédiaires de la Bourse (banque, société de Bourse, courtier en ligne, compagnie d’assurances), |
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le PEA (Plan d’Epargne en Actions) permet de se constituer et de gérer un portefeuille d’actions françaises et européennes. Il est, en outre, assorti d’un avantage fiscal : l’exonération d’impôts des dividendes et des plus-values au bout de 5 ans. |
Ils permettent d’investir sur les marchés financiers, dans le secteur de l’immobilier, en confiant le choix des titres et la gestion à un professionnel. Parmi les OPCVM proposés, on trouve les FCP (Fonds Commun de Placement) investis en actions de sociétés qui développent, possèdent et gèrent un patrimoine immobilier locatif. Leur intérêt réside dans la diversification des investissements sur différents secteurs immobiliers (résidentiel, bureau, locaux commerciaux...) et sur plusieurs zones géographiques (généralement en Europe, Asie et Amérique).
Les FCP présentent plusieurs intérêts, notamment : |
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Bon à savoir :
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Un FCPE investi dans le secteur immobilier peut vous être proposé dans le cadre de votre Epargne Entreprise. En plus des opportunités du marché immobilier, vous bénéficiez alors des avantages fiscaux, sociaux et financiers liés aux dispositifs dans lesquels vous placez votre épargne.
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la diversification de votre portefeuille, |
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sa gestion par un professionnel au jour le jour, |
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des conditions d’accès relativement souples (à partir de 50 € pour certains), |
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l’absence de frais à l’achat (vous achetez directement les fonds auprès de la compagnie gérante du fonds). |
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SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
